#анализ_рынка_недвижимости #прогозы
Стоимость недвижимости в России падает полтора года подряд.
📝Первая причина — переизбыток предложения. За последнее время жилищный фонд страны, мягко говоря, подрос. Несмотря на кризис, в 2014-2015 гг. строители дважды побили советский рекорд по количеству введенных в эксплуатацию «квадратов». Причем планку 1987 года в 72,8 млн кв. м оставили далеко позади: по итогам 2014-го регионы сдали 84,2 млн кв. м, в 2015-м показатель превысил 85 млн. Только в столице объем выставленного на продажу жилья за два года вырос в 1,5 раза — с 4,5 до 7,1 млн квадратных метров.
У подобной динамики есть простое объяснение: девелоперам пришлось достраивать объекты, начатые еще в «сытых» 2012-2013 годах. В ином случае они могли бы потерять деньги, вложенные в стройку на старте, а это около трети от общей стоимости работ. Но вот тонущий рынок к таким масштабам оказался совершено не готов.
Застройщики пытаются отыграть назад. Объемы ввода по России упали до 62,9 млн кв. м. Число новых проектов тоже сокращается. С января по июнь компании заложили на 35-40% меньше «квадратов», чем в аналогичном периоде прошлых лет. В одном Подмосковье в следующем году строительство «ужмется» на 30%. Однако видимый эффект от этих мер появится хорошо если осенью 2017-го. Говорить о явном дефиците предложения мы сможем через полтора-два года, не раньше.
📝Второй важный фактор — платежеспособный спрос. Точнее, его отсутствие. Большинство из тех, у кого были накопления и потребность в жилье, уже приобрели квартиру за «живые» деньги или в кредит. Новым же покупателям в стране взяться неоткуда. Население третий год стремительно беднеет. С октября 2014-го по октябрь 2016-го реальные доходы россиян уменьшились на 12,3%, инфляция достигла 22%. Население вынуждено экономить на продуктах и лекарствах, что говорить о жилье. Даже при цветущей экономике благосостояние граждан после такого обвала будет восстанавливаться около пяти лет. При этом те, у кого есть средства для покупки, уходят с рынка. Речь о частных инвесторах, бравших квартиры для перепродажи и сдачи в аренду. После снижения цен, роста налогов и тарифов ЖКХ, недвижимость потеряла для них былую привлекательность. И если раньше на их долю приходилось до 30% сделок, теперь — вдвое меньше. В дальнейшем показатель будет стремиться к нулю.
📝Третьей причиной падения стоимости квадратного метра станет завершение господдержки ипотеки. До сих пор именно эта программа не позволяла рынку уйти в крутое пике. За два года она помогла привлечь в отрасль свыше 1,3 трлн рублей, а льготная ставка потянула за собой проценты по стандартным ипотечным программам, подогревая интерес заемщиков. Теперь за жилищную ссуду банки и без субсидий берут докризисные 12-13% годовых.
Но с 1 января, как только власти свернут программу, продажи жилья упадут. Ведь что бы там не говорили оптимисты из правительства, кредитные организации не будут долго удерживать действующие ставки. И уж тем более они не станут снижать их дополнительно, пока ЦБ не изменит ключевую ставку до 9-9,5%. А на любое повышение спрос отреагирует быстро: он просто замрет. Оживить его самостоятельно игроки смогут одним-единственным способом — сбавив цену метра.
В начале будущего года номинальная стоимость недвижимости в среднем по стране просядет на 3-5%. За официальным падением последуют новые акции от застройщиков и активный торг владельцев «вторички». Плюс традиционные сезонные распродажи. К III кварталу доля дисконтных сделок вырастет с нынешних 80-ти до 90%, а средний размер скидок составит 10% от заявленной суммы.
Для девелоперов это станет настоящим тестом на выживание, и пройти его удастся далеко не всем. Уже сейчас многие компании работают на грани рентабельности. За время кризиса кредиты для строительного бизнеса подорожали на 6-7%, стоимость возведения 1 кв. м выросла на 20% и, по прогнозам, в 2018-м увеличиться еще на 10%. Добавьте сюда будущую инфляцию в 5-6%, свежие поправки к 214-ФЗ, которые так или иначе отразятся на себестоимости «квадрата», и выдавят с рынка мелких игроков. И, конечно, фискальную нагрузку. После того, как налог на имущество и аренду земли стали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости, платежи для застройщиков выросли в 10-13 раз.
Отдельный сюрприз от ФНС в 2017-м ждет строителей Петербурга — они впервые заплатят налог за непроданные квартиры. Сумма составит 1% от кадастровой стоимости объектов. Такой же сбор с 2-процентной ставкой со следующего года вводят и в Подмосковье. Не исключено, что скоро к ним присоединятся другие регионы.
Чем обернется дальнейшее снижение цен в подобных условиях, не трудно догадаться. Кто-то начнет замораживать проекты, кто-то, не справившись с долгами, свернет бизнес. Процесс уже идет: с января 2015 года в стране обанкротилось 3,9 тыс. строительных организаций. Все это неизбежно породит новую волну обманутых дольщиков.
В Минстрое не исключают, что если ситуация на рынке недвижимости ухудшится, власти вновь запустят механизм льготной ипотеки. Шаг верный, однако, вряд ли его будет достаточно. Продление программы удержит спрос на минимальном уровне, но не решит системных проблем в отрасли. Да и возможности жилищного кредитования не безграничны: из-за низких доходов займы по-прежнему недоступны для большинства россиян. Чтобы на деле вытащить застройщиков из ценовой ямы, необходимо, в первую очередь, снизить их расходы на строительство. Инструменты давно известны: сокращение налоговой нагрузки, господдержка производителей стройматериалов и субподрядчиков, льготное финансирование сектора. Главное — чтобы к тому моменту, когда чиновники, наконец, решаться применить эти меры, на рынке еще было, кого спасать.
#экспертное_мнение #рынок_недвижимости #девелоперы #строительство #Cухов #Avera_capital #промышленная_недвижимость #коммерческая_недвижимость #недвижимость_для_бизнеса
